Můj G SERVIS

Sjednat schůzku

YouTube
Facebook
Odebírat novinky
Objednat tištěný katalog
Stáhnout mobilní aplikaci

Časopis Dům a Zahrada uspořádal malé výběrové řízení na dodavatele stavby rodinného domu Havaj (březen 2005)


Text: Ing. Zuzana Staňková
Autorka se zabývá projektovou činností.

Máme omezený balík peněz či přesnou představu, kolik do svého domu chceme investovat. Vlastníme kvalitní projekt pro realizaci stavby, jehož nedílnou součástí je položkový rozpočet, který zcela přesně charakterizuje náš dům co se týče množství materiálu, jeho kvality a ceny. Výsledná suma, která uzavírá tento rozpočet, je předpokládanou cenou za dodávku stavby na klíč.

Postup a nezbytné součásti výběrového řízení na firmu, která nám postaví nový rodinný dům, jsou probrány v předchozím článku tohoto časopisu. Abychom si přiblížili, nač si dát pozor a na co nezapomenout při porovnávání dodavatelských firem při kontrole nabídkového rozpočtu, obrátili jsme se na čtyři vybrané firmy s výkazem výměr pro typový dům a vyzvali je k účasti na výběrovém řízení na dodavatele stavby – typového rodinného domu Havaj od společnosti GSERVIS. Vyzvané firmy měly ocenit výkaz výměr pouze pro samotný dům s uvažovaným zakládáním v jednoduchých základových poměrech, tedy dům stojící na rovině bez nutnosti provádět složité základové konstrukce typu pilotování. Ve výkazu výměr byl uvazován pouze nezbytný rozsah okapového chodníku a plocha venkovní terasy dle typového projektu. Ostatní položky byly charakterizovány v samotném výkazu výměr, výběr sanity a typový rozsah elektroinstalací a vytápění byl ponechán na samotných firmách. Firma GSERVIS dodala pro potřeby výběrového řízení výkaz výměr, jenž sice nenahrazuje slepý rozpočet, ale může sloužit pro hrubou orientaci mezi firmami.

Rodinný dům Havaj v kostce
Stavba je řešena jako samostatně stojící jednopodlažní objekt bez obytného podkroví. Hlavní vstup je situován z vlastní přístupové komunikace, další vstup je přes terasu ze zadní strany objektu. Z centrální haly je vstup do dvou ložnic, koupelny a obývacího pokoje volně propojeného s kuchyní, na niž navazuje malá spíž. Dům není podsklepen, je usazen na základových pasech z prostého betonu. Nosné zdivo i příčky jsou řešeny v systému Porotherm, stropní konstrukci tvoří keramické nosníky. Krov je dřevěný vaznicový, střešní krytina betonová. Fasádu tvoří jádrová omítka, okna a vchodové dveře jsou plastové s izolačním dvojsklem. Podlahy budou laminátové plovoucí kombinované s keramickými. Dům bude vytápěn plynovým kotlem a deskovými radiátory, bude připojen na vodovod a kanalizaci. Pro ohřev vody bude sloužit elektrický ohřívač o objemu 100 litrů. V obytném prostoru je situován krb. Zastavěná plocha domu činí 109,6 m², terasa 25,1 m², užitná plocha je 87,2 m&sup2. Cena stavby na klíč rodinného domu Havaj začíná podle jeho projektanta, společnosti GSERVIS, těsně pod hranicí dvou milionů korun, přesněji na 1 990 000 Kč, cena obvyklá byla odhadnuta na 2 041 000 Kč.

Výkaz výměr byl vyhotoven podle typového projektu a nemohl tedy zcela přesně charakterizovat některé práce spojené se stavbou konkrétního domu.

Účastníci výběrového řízení

Každá firma zpracovala cenovou nabídku v prostředí svého software a téměř všechny čtyři firmy se zcela přesně držely podkladu od zadavatele – výkazu výměr. Všechny firmy připojily svůj odhad cenové náročnosti na dodávku instalací včetně dodávky zařizovacích předmětů, kotle, zásobníku na teplou užitkovou vodu a elektroinstalací. Každá firma použila své cenové hladiny na dodávku a montáž, nelze tedy tyto jednotkové ceny srovnávat a vybírat jen podle nich. Každá firma musí mít v nabídce zohledněny ceny svých subdodavatelů (dodavatele betonové směsi, dodavatele cihelných výrobků, tepelných izolací a dalších komponentů, které stavební firma odebírá u dodavatelů stavebních materiálů). Jednotlivé nabídky jsme porovnávali postupně podle výkazu výměr po položkách tak, abychom zkontrolovali, zda všechny firmy dodržely zadání, a abychom zjistili, v čem se firmy liší a případně i proč. Porovnávali jsme rozpočtové náklady bez přirážek typu vedlejší rozpočtové náklady, což je jakási rezerva firem pro nepředvídané okolnosti na stavbě, rovněž jsme z rozpočtu vynechali položku za dodávku samotného krbu, protože na trhu je cenové rozpětí v dodávkách krbů opravdu propastné, a náklady na dodávku instalací, které nebyly ve výkazu výměr.

Gama Construct, s.r.o., společnost se zabývá komplexními službami v oblasti staveb rodinných domů na klíč od roku 1995. Rodinné domy činí asi 90 procent výrobní náplně společnosti, která dále dodává občanské a inženýrské stavby a zabývá se projekčně inženýrskou činností, to vše na frýdecko-místecku. Kromě realizace podle vlastní projektové dokumentace stavebníka nabízí firma také několik typových domů.
Kontakt: 739 12 Čeladná 562, tel. 558 623 094, www.gamadomy.cz

Hakim s.r.o., zaměření firmy je směrováno na celou oblast pozemního stavitelství – projektování, inženýring a dodávku staveb bytových, občanských i průmyslových, rekonstrukce objektů, dále na projektování územních plánů sídel a zón, inženýrských sítí a ekologických staveb včetně vyřizování podkladů pro státní dotace a získání hypoték. Působnost v oblasti bílinska a severních Čech.
Kontakt: 5. května 213, 418 01 Bílina, tel. 417 805 716, www.hakim-sro.cz

Jihostav speciál, s.r.o., stavební firma zabývající stavební, projektovou a inženýrskou činností vznikla v roce 1997 a působí zejména v oblasti jižních Čech. Hlavní stavební činnost firmy jsou novostavby, přestavby, rekonstrukce objektů pro bydlení, výrobních či nevýrobních hal a dalších staveb občanské vybavenosti včetně zateplování a realizace strojních průmyslových podlah. Firma je členem programu Porotherm dům Wienerberger.
Kontakt: Novohradská 21, 371 07 České Budějovice, tel. 387 715 170, www.jihostavspec.cz

Saret s.r.o., stavební firma zabývající se především výstavbou rodinných domů a všemi službami se stavbou spojenými, jako jsou zhotovení projektu, pomoc při vyřízení stavebního povolení, zajištění stavebního dozoru, poradenství na stavbě a podobně. Proklamovanou ideou firmy je na prvním místě spokojenost zákazníka a naplnění jeho představ o budoucím domě. Výstavbu rodinných domů firma provádí zejména v lokalitě severního a východního okraje Prahy.
Kontakt: Martinova 6, 250 65 Líbeznice, tel. 283 981 908, www.saret.cz

Jak tedy naše malá soutěž dopadla? Podívejte se s námi

Firma Saret dodržela zadání s výjimkou nezapočítání 11m3 betonu v oddílu Základy a zakládání, což se projeví na konečném součtu cen chybějící položkou v hodnotě cca 23 000 Kč. V oddílu Izolace proti vodě a vlhkosti byla opomenuta nátěrová hydroizolační stěrka v ceně cca 4 800 Kč. Firma naopak velmi podrobně zpracovala odhadovaný náklad na vnitřní instalace včetně předpokládaných zařizovacích předmětů. Rovněž byly započítány vedlejší rozpočtové náklady (VRN) ve výši 4,2 procenta z ceny stavby (bez instalací). Nabídková cena této firmy dle předaného podkladu činila 2 057 945 Kč za dům a 290 527 Kč za instalace. Ceny jsou uvedeny bez DPH, které činí u rodinných domů prozatím pět procent. Také firma Hakim dodržela zadání ve všech položkách. Stejně jako ostatní počítala v položkách typu zámková dlažba či keramické obklady s cenou obvyklou v nutném standardu daném fyzikálními požadavky na materiál. Vnitřní instalace doložila cenou odhadnutou na dům jako celek, nespecifikovala tyto ceny v jednotlivých položkách. Nabídková cena této firmy na dodavku stavby byla ve výši 1 670 762 Kč, instalace byly odhadnuty v ceně 362 840 Kč, oboje bez DPH. Firma neuvedla výši svých vedlejších rozpočtových nákladů. Podobně je tomu i u jihočeského Jihostavu speciál. Firma rovněž neopomněla ocenit žádnou položku v zadaném výkazu výměr a vnitřní instalace ohodnotila celkovou cenou předpokládanou pro typový dům obdobné velikosti. Firma si započítala vedlejší rozpočtové náklady ve výši 3,5 procenta z ceny stavby včetně instalací. Nabídková cena předložená touto firmou je 1 824 012 Kč, cena instalací pro tento dům je podle jihočeské firmy 418 635 Kč. Ceny jsou uvedeny bez DPH. Jediným osloveným moravským zástupcem je firma Gama Construct. Firma ocenila předložený výkaz výměr s jediným opomenutím – vynechala stěrkovou hydroizolaci v celkové ceně cca 4 800 Kč. Ceny za vnitřní instalace byly rozčleněny na dodávku zařizovacích předmětů a na vlastní montážní práce včetně zednických výpomocí a kompletačních prací. Firma své stavební náklady ocenila podle výkazu výměr na 1 745 618 Kč, instalace po sečtení všech uvedených položek jsou uvažovány ve výši 281 150 Kč. Ceny jsou zde rovněž uvedeny bez DPH a firma neuvedla položku za vedlejší rozpočtové náklady. Pro větší přehlednost výše uvedených čísel jsme provedli jejich srovnání pomocí tabulky. U všech firem jsme započítali krb v ceně 90 000 Kč a do rozpočtu všech firem jsou zakalkulovány chybějící položky ve stejné cenové výši. Pro výsledné pořadí firem jsme vynechali položky, které jsou velmi individuální s ohledem na svou výši a nebyly uvedeny ve výkazu výměr – tedy veškeré vnitřní instalace. Jsou to ceny za elektroinstalace, vytápění, přípravu teplé užitkové vody a zdravoinstalace včetně zařizovacích předmětů. Nicméně součet těchto položek jsme v tabulce pro větší názornost cenového rozpětí uvedli.

Tabulka srovnání firem podle údajů z nabídkových rozpočtů

Gama ConstructHakim Jihostav speciálSaret
Zemní práce24307249672728634056
Základy131333141789147271134539
Svislé konstrukce291378288626264076359786
Vodorovné konstrukce160820135258161211159124
Zpevněné kovrchy34161375992708846726
Úpravy kovrchu142309175023170223194207
Ostatní konstrukce a práce16660170042049419204
Lešení38572336144120147803
Přesun hmot61669625487544778255
Elektroinstalace61500845507547956934
Izolace proti vodě41922380713415735822
Izolace tepelné128621126668134069137920
ZI, topení, plyn219650259765343156233592
Střešní konstrukce316269289602340248374718
Konstrukce truhlářské219676145155224545198006
Konstrukce zámečnické1962142936642775
Podlazy z dlaždic a obklady14199161541693416848
Pohlady vlysové57202768368992956022
Podlahy ze syntetických hmot1084511594765126726
Obklady keramické15991172302270018879
Nátěry2822024341675723112
Malby95026992906310466
Vedlejší rozpočtové náklady007849382950
Bez DPH2026768203334023211422348470
S DPH 5%2134353213500724372002465893
Z toho krb5000053000090500

Tabulka srovnání firem po úpravě srovnatelných položek

Název stavební firmyGAMA CONSTRUCT s.r.oHAKIM s.r.o. JIHOSTAV SPECIÁL s.r.o.SARET s.r.o.
KrajZlínskýSeveročeskýJihočeskýStředočeský
SídloČeladnáBílinaČeské LíbezniceBudějovice
Součet nákladů dle výkazu výměr1 745 618,00 Kč1 670 762,00 Kč1 824 014,00 Kč1 974 994,00 Kč
Součet nákladů na vnitřní instalace281 150,00 Kč362 840,00 Kč418 635,00 Kč290 527,00 Kč
VRN (vedlejší rozpočtové náklady- Kč- Kč78 493,00 Kč82 950,00 Kč
Celkem náklady uvedené v nabídce firmy bez DPH2 026 768,00 Kč2 033 602,00 Kč2 321 142,00 Kč2 348 471,00 Kč
Upravená cena bez instalací a bez DPH, včetně VRN (*)1 790 418,00 Kč1 705 762,00 Kč1 977 072,00 Kč2 086 911,00 Kč
Upravená cena včetně instalací, bez DPH2 071 568,00 Kč2 068 602,00 Kč2 395 707,00 Kč2 377 438,00 Kč

(*) - náklady jsou upraveny započítáním chybějících položek a započtením jednotné ceny krbu ve výši 90 000 Kč

Co z uvedeného srovnání vyplývá?

  • Pokud chceme vybírat stavební firmu ve výběrovém řízení, je nezbytně nutné zcela přesně charakterizovat jednotlivé položky – například obchodním názvem výrobku. Toto se týká především takových výrobků jako je krbu, výběr dlažby či obkladů. Doporučuji konkrétně uvést výrobce a obchodní název výrobní řady včetně počtu listel, typ vany, WC, případně ke srovnání použít kvalitně zpracovaný položkový rozpočet.
  • Cena z nabídkového rozpočtu se může odlišovat od ceny získané úpravou položek. To je zřejmé z obou tabulek. Zatímco v první je pro srovnání uveden pouhý výčet položkových cen tak, jak je jednotlivé firmy uvedly ve svých nabídkách, ve druhé tabulce jsou ceny upraveny podle skutečného stavu, tedy po započítání chybějících položek, paušalizací některých cen a podobně.
  • Podklad pro výběr firmy při stavbě na klíč by měl obsahovat i přesnou specifikaci vnitřních elektroinstalací včetně počtu zásuvek či vypínačů a jejich typů.
  • Rovněž způsob vytápění je nutno specifikovat velmi podrobně včetně typu kotle, radiátorů, zásobníku pro ohřev teplé užitkové vody a případného podlahového vytápění.
  • Všechny součásti stavby jsou potom patrné z položkového rozpočtu, kde lze i během výstavby cokoli měnit. Je tedy možné vyměnit například vanu od jedné firmy za vanu jiného výrobce, v rozpočtu stavební firmy se tato změna projeví odpočtem jedné položky a připočtením nově zvolené vany. Totéž lze při položkovém rozpočtu provést i s typem obkladu či dlažby. Pokud tyto položky nejsou specifikovány svým názvem, těžko se s firmou budeme nad rozpočtem dohadovat, co a kdo danou cenou měl na mysli.
  • Nabídkový rozpočet všech firem je vhodné nechat posoudit nezávislou osobou, nejlépe projektantem – rozpočtářem, který se v oboru pohybuje a dovede velmi dobře posoudit, zda není některá z položek nadsazená, tedy zda si stavební firma neúčtuje nezvykle vysokou cenu. Toto posouzení sice budeme muset zaplatit jako nezávislý pohled na nabídkové rozpočty, ale budeme mít přehled, jestli některá firma na něco nezapomněla či v některé položce zcela neutekla realitě na stavebním trhu.
Druhy rozpočtů aneb trocha teorie ze stavební i projekční praxe
Položkový rozpočet vychází z kvalitního projektu pro realizaci stavby (nikoli z projektu pro stavební povolení!). Je to rozpočet, který charakterizuje stavbu do velkých podrobností a specifikuje všechny materiály do detailů – například přesně určuje typ vany včetně jejího obchodního názvu, rozměru, kvality a ceny včetně montáže a prvků k této montáži potřebných. Kvalitní položkový rozpočet obsahuje položky pro dodávku celého domu od základů přes střešní krytinu a typ hydroizolací až po poslední vypínač či dřezovou baterii.
Slepý (neoceněný) rozpočet je vlastně mutací položkového rozpočtu, ve kterém zůstaly veškeré charakteristiky výrobků (materiál, množství, kvalita, obchodní název), pouze chybí cena. Takový rozpočet je pak podkladem pro výběrové řízení na dodavatele stavby.
Nabídkový rozpočet je výsledkem oceněného slepého rozpočtu. Nabídkový rozpočet odráží cenové hladiny, které si firma účtuje na podkladě cen svých subdodavatelů a na základě svých režií a marží, popřípadě cen montážních prací, které nabízí investorovi. Nabídkový a položkový rozpočet se mohou lišit jak směrem k vyšší ceně položkového rozpočtu oproti nabídkovému (stavební firma si například účtuje nižší ceny za montáž či má levnějšího dodavatele van než je celostátní průměr), nebo nastává situace opačná, kdy je stavební firma dražší než uvádí položkový rozpočet.
Výkaz výměr je svým způsobem předstupněm k položkovému rozpočtu, neboť zohledňuje množství materiálu použitého na stavbě, ale již nespecifikuje jeho vlastnosti do podrobností. Uvádí tedy například počet a rozměr střešních oken v domě použitých, ale již nespecifikuje, zda budou použita okna Velux, Prima Fenestra či jiné výrobní značky...

Co říci závěrem?

Naše malé výběrové řízení nám ukázalo, jak nezbytné je vlastnit dobrý projekt pro realizaci stavby a na této položce při přípravě stavby nešetřit. Dobrý položkový rozpočet, který lze vypracovat pouze podle kvalitního prováděcího projektu, nám dokáže ušetřit mnohá zklamání či nejasnosti při výběru dodavatele stavby a zároveň je vynikajícím podkladem pro kontrolu prací na stavbě. Výběrové řízení podle našeho typového projektu nám rovněž ukázalo, že stavební trh v naší republice reaguje velmi citlivě na lokalitu, ve které stavíme. Nejdražší stavební firmy jsou ve středních Čechách, levněji lze postavit v Čechách severních či na Moravě. Tuto známou skutečnost je však třeba mít podloženu při stavbě na klíč pomocí výběrového řízení, kde bude rozhodovat nejen nabídková cena dodavatelské firmy, ale i reference a záruky, které je nutno ověřit. Rovněž je nutno brát v úvahu, že při stavbě ve středních Čechách s firmou z východní Moravy zaplatíme jistě více za režie stavební firmy, které budou souviset s dopravou ze vzdáleného sídla firmy. Nicméně je zřejmé, že správně provedené výběrové řízení je nutným a žádoucím stupínkem v procesu přípravy realizace stavby a je nutno i v něm spolupracovat s odborníky a neponechat nic náhodě.

Zdroj: časopis DŮM a zahrada


Zeptejte se