Můj G SERVIS

Sjednat schůzku

YouTube
Facebook
Odebírat novinky
Objednat tištěný katalog
Stáhnout mobilní aplikaci

Nesrovnávejme jablka s hruškami (březen 2005)


Text: Ing. Tomáš Pospíšil
Autor je stavební inženýr s autorizací v oboru pozemní stavby.

K posouzení reálnosti rozpočtu a výběru solidního dodavatele nestačí jen mít šťastnou ruku

Hrubý odhad stavebních nákladů obvykle limituje návrh stavby rodinného domu od jejího počátku a bývá zohledněn architektem v jejím objemu, náročnosti a materiálovém řešení. Každý stavebník, uvažující o výstavbě rodinného domu nebo podobné stavby, stojí před jasnou otázkou: co chci a co si mohu dovolit?

V tržní ekonomice problematika skutečné ceny stavby úzce spojena s výběrem dodavatelské stavební firmy, případně s provedením stavby svépomocí – obvykle za účasti jednotlivých řemeslníků.
Podkladem pro zpracování rozpočtu stavby je projektová dokumentace. Obecně lze konstatovat, že kvalitě dokumentace odpovídá věrohodnost rozpočtu. Ten může být totiž zpracován na základě dokumentace v různých stupních – studie, dokumentace pro stavební řízení nebo dokumentace pro provedení stavby (nazývané též prováděcí či realizační dokumentace).

Projekt a rozpočet

Základem stavebního rozpočtu je členění stavby, tedy relativně složitého a komplexního objektu, na jednotlivé položky, které lze kvantifikovat a ocenit. Ideálním podkladem pro rozpočet je proto kvalitní dokumentace pro provedení stavby, ve které jsou přesně specifikovány všechny položky – jak co do kvality (požadovaných vlastností), tak co do kvantity. Problém nastává, pokud stavebník požaduje zpracování rozpočtu podle nedostačujícího podkladu, obvykle podle dokumentace pro stavební řízení. V takovém případě dává zpracovateli rozpočtu poměrně široké pole možností pro budoucí zvyšování ceny díla formou takzvaných víceprací zdůvodňovaných slovy "to v projektu – nebo v rozpočtu – nebylo". Zároveň platí, že ani pro kvalitní stavební firmu není ocenění stavby v takovémto případě jednoduché – mnohé položky lze pouze kvalifikovaně odhadovat, takže je pochopitelné, pokud je v nabídkovém rozpočtu vytvořen prostor pro kompenzaci případného chybného odhadu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem – a při cenách staveb, které se pohybují v řádu stovek tisíc až desítek milionů korun – lze konstatovat, že při riziku změn ceny stavby oproti původním předpokladům v řádu až desítek procent není snaha ušetřit na projektové dokumentaci příliš rentabilní. To platí zejména při dodávce stavby "na klíč" – u svépomocné výstavby jsou možnosti stavebníka ovlivnit náklady vyšší, ovšem za cenu vynaložení přiměřeného množství času a energie.

Výkaz výměr a dodavatel

Rozpočet stavby je obvykle používán pro dva rozdílné procesy: pro výběr dodavatele stavby a následně pro uzavření smlouvy o dílo s vybranou stavební firmou. Pokud je stavebník časově limitován, lze toto členění výhodně využít. Pro výstavbu je totiž v každém případě zapotřebí dokumentace zpracovaná v rozsahu pro stavební řízení, z níž lze obvykle stanovit základní výměry pro jednotlivé práce (množství a jakost betonu, zdiva, povrchových úprav, střešní krytiny a podobně). Nejjednodušší je objednat si takovýto takzvaný slepý výkaz výměr přímo u zpracovatele projektové dokumentace. Patrně nebude úplný ani zcela přesný, stanoví však stejnou startovací čáru pro všechny dodavatele oslovené ve výběrovém řízení, které tak může probíhat již v době stavebního řízení. Následně může být takovýto výkaz výměr dopracován podle dokumentace pro provedení stavby a použit s touto dokumentací pro uzavření smlouvy s vybraným dodavatelem. V případě oslovení většího množství dodavatelů je třeba mít na paměti, že existuje více druhů rozpočtů (lišících se členěním položek, použitými jednotkami, metodikou výpočtu konečné částky – obvykle podle použitého počítačového programu). Pouze dostanou-li dodavatelé stejné zadání ve formě výše zmíněného slepého výkazu výměr (pro orientaci samozřejmě doplněného projektovou dokumentací), lze doufat, že nebude následně nutné porovnávat jablka s hruškami – tedy různě členěné rozpočty, z nichž každý navíc ocení jiný rozsah stavby.

Rozpočet a smlouva o dílo

Samostatnou a značně rozsáhlou problematikou je použití stavebního rozpočtu při uzavírání smlouvy o dílo. Zjednodušeně lze říci, že v této smlouvě musí být především přesně specifikován předmět smlouvy. Je-li k dispozici kvalitní a přesná projektová dokumentace, lze ji použít jako přílohu smlouvy a poté prostě požadovat dodání stavby přesně podle dokumentace za dohodnutou cenu. Stavebníka pak nemusí zajímat, zda dodavatel nevynechal v rozpočtu některou položku nebo že v něm byly chybně uvedené výměry – jde o problém dodavatele.
Další možností je použití samotného rozpočtu jako přílohy smlouvy. V takovém případě je vhodné zkontrolovat například ve spolupráci s budoucím stavebním dozorem úplnost rozpočtu a jeho věrohodnost. Obě metody lze také kombinovat: jako základní předmět smlouvy použít projektovou dokumentaci a z nabídkového rozpočtu použít specifikace jednotlivých položek pro stanovení ceny a kvality jednotlivých částí díla. Mezi rozpočtové položky, kterým je nutné věnovat zvýšenou pozornost, patří zejména povrchové úpravy (omítky, obklady, dlažby, podlahy), výplně otvorů (okna a dveře – materiál, kvalita zasklení, druh kování) a zařizovací předměty (zejména vybavení WC a koupelen). U těchto položek dochází v průběhu stavby k nejčastějším změnám na přání stavebníka, a proto je nutné přesně vědět, co bylo dojednáno ve smlouvě a co případně opravňuje dodavatele k navýšení ceny. Nezbytné je v této souvislosti členění takovýchto rozpočtových položek na dodávku materiálu a na cenu za práci, například u dlažby se cena za pokládku příliš měnit nebude, zatímco cena materiálu může dosáhnout až několikanásobku původních rozpočtových cen.
Součástí rozpočtů bývají také pro běžného stavebníka zcela nesrozumitelné položky jako vedlejší rozpočtové náklady, náklady na zařízení staveniště, náklady na ztíženou dopravu a další. Takovéto položky si necháme vždy dostatečně vysvětlit a poté se smíříme s tím, že je skutečně zaplatíme. Je dobré si také zjistit, jak se bude měnit jejich hodnota, pokud se v průběhu výstavby změní cena jednotlivých částí díla (tedy zda se námi vybraná dražší dlažba promítne i do těchto nákladů.

Smluvní ceny

Nezapomínejme nikdy, že cena díla je obvykle smluvní. Pokud tedy odsouhlasíme v rozpočtu cenu za některou položku příliš vysokou, nebudeme mít příliš šancí to následně změnit. Na druhou stranu je dobré si uvědomit, že zpracování rozpočtů je komplexní činnost, která velmi závisí na praxi a zkušenostech zpracovatele a nelze očekávat, že každá jednotková cena bude přesně odpovídat obvyklé ceně konkrétního materiálu v dané lokalitě v konkrétním čase. Zjistíme si, jak ovlivní cenu díla, pokud si seženeme některé materiály sami (například využijeme nějakou výhodnou promo akci výrobce, zimní slevu, objevíme zajímavou dlažbu ve výprodeji). A v neposlední řadě také nesmíme zapomenout, že kromě stavby samotné nás patrně čeká stavba oplocení, zpevněných komunikací, zahradní úpravy. Vždy je dobré nechat si rozpočtovou rezervu – s mírnou nadsázkou lze konstatovat, že žádný dům není postaven přesně podle projektu a že každý rozpočet je překročen.
Zpracování rozpočtu také není zadarmo, nejde však o zásadní položku (cena se pohybuje řádově v tisícikorunách), ale dodavatel, který se účastní většího množství výběrových řízení s relativně malým procentem úspěšnosti bude jistě věnovat větší péči zpracování rozpočtu pro zakázku, kterou má na dosah nebo jistou. Pro kontrolu si můžeme ostatně nechat zpracovat nezávislý rozpočet – porovnání pak může být zajímavé. Při výběrovém řízení je pak běžné vyřadit oproti průměru výrazně nižší i vyšší nabídky jako nevěrohodné, u zbylých firem pak využít v přiměřené míře skutečnost, že smluvní cena je odvozena od slova smlouvat. První rozpočtové návrhy obvykle dávají firmám určitý manévrovací prostor. Ovšem všeho s mírou – je-li firma dotlačena k podhodnocení dodávky, projeví se to pak s velkou pravděpodobností na kvalitě díla.
A ještě slovo závěrem – obecně platí, že čas i finance vynaložené na kvalitní přípravu stavby se s vysokou pravděpodobností později několikanásobně vrátí.

Zdroj: časopis DŮM a zahrada


Zeptejte se